house-768707_640

Nový občanský zákoník nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014 a přinesl s sebou řadu změn. 

 Autor: Veronika, publikováno 3.8.2015

Nájem domu a bytu

Do 1. ledna 2014 byl byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. V současnosti tato definice již neplatí, a za byt je považována místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny  a užívány k účelu bydlení.  Smluvní strany se mohou dohodnout, že k bydlení bude pronajat i jiný, než obytný prostor, který není určen k bydlení. I v takovém případě vzniká platný nájem bytu. Případy, kdy je určitý prostor užíván k bydlení, přestože dle rozhodnutí  stavebního úřadu není určen k bydlení, se posuzují samostatně.

Nájemní smlouva

Nájemní smlouva by měla být uzavřena v písemné formě. Pokud však nebyla dodržena písemná forma, nemá pronajímatel právo namítnout vůči nájemci její neplatnost (pro nedodržení písemné formy). V případě, kdy nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, byť nebyla uzavřena v písemné formě. Jde o tzv. faktický pronájem, kterým je nájemce chráněn pro případ, že by se pronajímatel rozhodl nájem ukončit.

Doba trvání nájmu

I dle NOZ se nájem rozlišuje na dobu určitou a neurčitou. Ve věci doby trvání nájmu přináší NOZ novinku. Sjednají-li si smluvní strany nájem na dobu delší než 50 let, považuje se tento nájem jako sjednaný na dobu neurčitou s tím, že v prvních  padesáti letech lze nájem vypovědět z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Skončení nájmu

Nájem bytu či domu může zaniknout z důvodu uplynutí doby,  na kterou byl sjednán, odstoupením od smlouvy nebo výpovědí. Nová právní úprava zavádí ustanovení, podle kterého i když si nájemce sjedná nájem na dobu určitou a poté se změní okolnosti, za kterých nájemní vztah vznikal, do takové míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat aby v nájmu pokračoval – může takovou smlouvu o nájmu vypovědět.

V NOZ jsou nově rozlišovány důvody výpovědi podle toho, zda pronajímatel vypovídá nájem sjednaný na dobu určitou nebo neurčitou.

Výpověď

Výpověď musí být písemná. Dle nové právní úpravy nepatří mezi výpovědní důvody skutečnost, kdy má nájemce dva nebo více bytů, jako tomu bylo dosud. U nájmu sjednaného na dobu neurčitou se rozlišuje výpověď s výpovědní dobou a bez výpovědní doby.

Bez výpovědní doby

Pronajímatel má možnost vypovědět nájemci nájem okamžitě (bez výpovědní doby) v případě, že nájemce poruší povinnost zvlášť závažným způsobem. Za zvlášť závažný způsob se považuje např. neplacení nájemného po dobu alespoň tří měsíců, poškození bytu nebo domu závažným či nenapravitelným způsobem, nebo pokud nájemce způsobuje závažné škody či obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí.

S výpovědní dobou

Pronajímatel má možnost vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou v následujících případech:

    • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
    • je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
    • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že jej nebude možné užívat
    • potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
    • v případě jiného obdobně závažného důvodu pro vypovězení nájmu.

Podnájem

Nový občanský zákoník u podnájmu bytu odlišuje, zda nájemce v bytě sám trvale bydlí nebo nebydlí.

Nájemce v bytě sám  trvale bydlí

V tomto případě není pro podnájem souhlasu pronajímatele. Není však vyloučeno, že se smluvní strany v nájemní smlouvě dohodly jinak.

Nájemce v bytě sám  trvale nebydlí

V tomto případě může dát nájemce byt nebo jeho část třetí osobě do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu spolu se souhlasem pronajímatele musí mít písemnou formu. Za souhlas se považuje i to, pokud se pronajímatel ve lhůtě jednoho měsíce k žádosti nevyjádří.

Prodloužení nájmu

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem opětovně sjednán na tutéž dobu, na kterou byl sjednán dříve (nejvýše však na dva roky). To platí, pokud se smluvní strany nedohodly jinak.

Kauce

Kauce nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrací pronajímatel kauci nájemci (případně si započte to, co mu nájemce dluží). Nájemce má nově právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby.

Nájemné

Smluvní strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud si jej neujednají nebo nevyloučí-li jej výslovně, může pronajímatel navrhnout v písemné formě  nájemci jeho zvýšení. A to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v dané lokalitě – podmínkou je, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. Pokud nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasí, může dát pronajímatel návrh ke zvýšení nájemného k soudu.

Štítky: , , , , , , , , , , , ,