Nový občanský zákoník s sebou přinesl řadu změn i pro vlastníky nemovitostí. Jaká práva a povinnosti máte jako pronajímatel?

 Autor: Veronika, publikováno 3.8.2015

Nájemní smlouva

Pro platně uzavřenou smlouvu postačí, sjednají-li si smluvní strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání přísluší pronajímateli úplata. V nájemní smlouvě již není možné uvádět ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu či ustanovení, která ukládají nájemci nepřiměřené povinnosti vzhledem k okolnostem.

Kauce

Kauce nesmí být vyšší než  je šestinásobek měsíčního nájemného. Jako pronajímatel nemáte povinnost ukládat peníze na zvláštní účet, můžete s penězi nakládat dle svého uvážení. Nájemce má právo po skončení nájmu na úroky z poskytnuté kauce, a to alespoň ve výši zákonné sazby.

Zvyšování nájemného

Smluvní strany si mohou dohodnout každoroční zvyšování nájemného. Pokud si strany zvyšování nájemného neujednají, nebo jej výslovně nevyloučí, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podmínkou však je, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Prodloužení nájmu

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu alespoň po dobu tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a vy jej, jako pronajímatel, nevyzvete, aby byt opustil, je nájem sjednán na tutéž dobu na jakou byl ujednán dříve. Nejdéle však na dobu dvou let. To neplatí, pokud si smluvní strany ujednají něco jiného.

Kontrola

Jako pronajímatel máte právo po předchozím ohlášení byt nebo dům zkontrolovat. Nájemce je povinen vám prohlídku umožnit.

Výpověď

Výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Pokud vypovídáte nájem z pozice pronajímatele, jste zároveň povinen poučit nájemníka o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a musí uvést výpovědní důvod. Jinak je výpověď neplatná.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době když:

• nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu
• nájemce bude odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází
• je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
• je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

Nájem na dobu neurčitou můžete jako pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

• má být byt užíván vámi, jakožto pronajímatelem, nebo vaší manželem/manželkou, která hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
• potřebujete-li jako pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc)

Okamžitá výpověď

Pokud nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, můžete mu podat  výpověď bez tříměsíční výpovědní doby. Jako pronajímatel jej ovšem musíte předem písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu – jinak je výpověď neplatná. Za zvlášť závažné porušení povinností nájemce se považuje situace, kdy nájemce:

• nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců
• poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem
• způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
• užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno

Skončení nájmu

Nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal (nehledě na běžné opotřebení). Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání bytu. Dále má nájemce povinnost odstranit změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, v případě, že se na odstranění dohodli a dále změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.

V rámci nového občanského zákoníku je zcela vypuštěna povinnost pronajímatele poskytovat nájemci v určitých případech skončení nájmu bytovou náhradu.